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速看!住建部新規:按套內使用面積計價、新建住宅要全裝修交付!

2019-04-03      來源:澎湃新聞   瀏覽次數:242

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    “住宅建筑應以套內使用面積進行交易。”住房和城鄉建設部公布的一項新規征求意見稿顯示,房地產交易將正式告別“公攤面積”,近一年來輿論密切關注的“買100平米房子只得70平米”現象有望終結。

     2月18日,住房和城鄉建設部官方網站發布《關于<城鄉給水工程項目規范>等38項住房和城鄉建設領域全文強制性工程建設規范公開征求意見的通知》。這一份全文3.1萬字的《住宅項目規范(征求意見稿)》第二部分2.4.6條指出,“住宅建筑應以套內使用面積進行交易。”

    這是住建部首次在官方文件中明確提出房屋應由套內面積來進行交易。分析人士表示,此次出臺這一規定主要是因為:本條是居民關注的焦點問題,關系到每個住宅用戶的切身利益。目前,我國住宅建筑主要以建筑面積進行交易,這樣會出現同一項目的建筑面積相同而套內使用面積不同的問題,以此加劇“公攤面積傷民”的矛盾。

    房屋套內建筑面積由哪幾部分組成

    事實上,對于我國大部分省市來說,目前購買的房屋面積包括兩個部分,即:套內面積+公攤面積。

    根據2000年8月1日實施的《房產測量規范》GB/T 17986.1-2000(以下簡稱《測量規范》)國家標準規定:房屋套內建筑面積由房屋套內使用面積,套內墻體面積,套內陽臺建筑面積三部分組成。

        a.套內房屋使用面積為套內臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛生間、廁所、儲藏室、壁櫥等空間面積的總和。

        b.套內內部樓梯按自然層數的面積總和計入使用面積。

        c.不包括含在結構面積內的套內內部煙囪、通風道、管道井所占面積。

        d.內墻面裝飾厚度計入使用面積。

    而目前我們買房的建筑面積,除了房屋套內建筑面積之外,還包括了其他公攤面積。

    “公攤面積”讓我們很受傷!

    2018年8月,新華社對此發表評論《買100平米房子只得70平米,“公攤面積”讓我們很受傷!》指出,誠然,公攤面積問題不是一個新鮮話題,但長期存在并不一定意味著這種做法是合理的。值得注意的是,公攤面積缺少標準、管理混亂,不僅會讓消費者在購房時需支付更多房款,更使之在未來要支出物業費、取暖費等更多成本。而隨著房屋精裝修政策乃至未來房地產稅出臺,購房者遭遇到的問題還將進一步加劇,產生的各類矛盾也將愈發尖銳。

    2018年9月14日,新華社發表調查文章《買100平米得70平米:公攤面積7大亂象》指出,在當前全國房價企穩的情況下,部分房地產開發商為獲利,頻頻打起住房公攤面積的主意,“買100平方米得70方米”,個別商品房公攤面積比例甚至超過50%。記者采訪了解到,公攤面積“貓膩”嚴重影響了群眾的居住獲得感。

    部分業內專家認為,公攤面積是房地產市場“最不透明的一項指標”,由此導致的房屋買賣糾紛及服務收費爭議由來已久。他們建議,從制度上堵住現行法規漏洞,考慮適時引入國際通行的以套內面積為單位的房屋計價體系。

    取消公攤:重慶已經執行17年

    易居智庫研究總監嚴躍進認為,嚴格來說,房產稅按套內面積征收引發民怨較小。從更長遠的觀點看,未來要建設開放式街區小區環境,公共通道部分該如何征稅,會否增加公攤面積,如何緩解社會矛盾,都值得深思。

    除了官方,一些業內人士也開始呼吁按套內面積計算。2月22日,據中山日報報道,廣東省中山市政協委員鐘國平建議,對商品住房銷售進行立法,制定具體的操作細則。明確商品住房按套內面積進行銷售,并將此規定納入住房銷售合同。

    實際上,早在2002年,重慶市人大常委會就以地方法規的形式,首次對商品房的計價方式做出明確規定和要求。2002年6月,重慶人大常委會通過了《重慶市城鎮房地產交易管理條例》,要求:商品房現售和預售,以套內建筑面積作為計價依據,商品房買賣合同及商品房權證應當載明共用部位及設施。

    該條例于當年8月1日施行,宣告重慶在全國率先強制施行商品房銷售以“套內建筑面積”計價的政策,不按這一計價依據銷售的開發商,將由房地產行政主管部門責令改正,并處以商品房交易金額5%-10%的罰款。

    談及重慶為何要做強制改革商品房計價方式的“先驅”,時任重慶國土資源和房屋管理局市場處處長曾強在接受媒體采訪時說:“最大的目的在于讓消費者明明白白購房,最大限度地減少房地產交易糾紛,保護購房者的合法權益。”

    四層樓以上應安裝電梯

    除了按套內計算面積之外,《住宅項目規范》還對未來的住宅電梯安裝提出明確規定,《住宅項目規范》提出,四層及四層以上新建住宅建筑或住戶入口層樓面距室外設計地面的高度超過9米的新建住宅建筑應設電梯,且應在設有戶門和公共走廊的每層設站。

   具體而言,每個設置電梯的居住單元應至少設有1臺可容納擔架的電梯,且電梯轎廂尺寸不應小于為1.50米×1.60米,轎廂門凈寬不應小于0.90米。十二層及十二層以上的住宅建筑,每個居住單元設置電梯不應少于2臺,其中設置可容納擔架的電梯不應少于1臺。

   新建住宅要全裝修交付

   《住宅項目規范》提出,城鎮新建住宅全裝修交付,即所有功能空間的固定面全部鋪裝或粉刷完成,給水排水、供暖、通風和空調、燃氣、照明供電等系統基本安裝到位,廚房和衛生間的基本設備全部安裝完畢,達到基本使用標準。

    同時,住宅交付時應當具備接通水、電、燃氣、暖氣等條件,配套設施具備交付使用條件,安全防護設施驗收合格。

    此外,《住宅項目規范》對房屋驗收交付給出了詳細的標準。如對放水工程要求,防水墻、地面無滲漏、無積水;抹灰頂面的要求則是,粘結牢固,無空鼓,表面平整、潔凈,無裂縫,無爆灰等等。



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